从苏北小城宿迁看三四线城市房地产泡沫之重

磊凤

　　
　　近日，有媒体称，由发改委主导的《促进城镇化健康发展规划（2011-2020年）》初稿已编制完成，该规划将在未来10年撬动40万亿投资规模，三四线城市的房地产市场将迎来一波春天。
　　我不知道是不是媒体曲解了新型城镇化的概念，但我看了这则消息以后深表忧虑， 新型城镇化绝不是简简单单的房地产化，也不应该是大规模的造城运动，更不应该把房子搞成投资品，一种金融衍生品，这是对国家和人民的犯罪。可能有人会说，有这么严重吗？我们暂且不回答这个问题，先来分析一下位于江苏北面的一个地级城市（宿迁）它的房地产业发展现状。
　　宿迁位于江苏北部，地处长三角经济圈，面积8555平方公里，人口555万，下辖沭阳、泗阳、泗洪三县和宿豫、宿城两区。
　　沭阳县位于江苏省北部，县域总面积2298平方公里，辖38个乡镇（场、社区）、474个行政村（居）、1个省级经济开发区，180万人口，城区基础设施配套面积83平方公里、建成区面积60平方公里，城区非农人口51万人，是全省陆域面积最大、人口最多的县份，也是全国人口最多的县份之一。
　　泗阳县下辖18个乡镇场，总人口100.4万人，县域总面积1418平方千米。
　　泗洪县辖23个乡镇，总人口108万人，县域总面积2731平方公里，现有耕地200.24万亩，水面166万亩，辖洪泽湖40%的水面，可开发滩涂50万亩。
　　宿豫区地处江苏省北部，是宿迁市主要城区；宿迁市“一体两翼”的东翼，被称为宿迁的“浦东”。辖18个乡镇（场）和2个省级开发区、1个市级开发区，总面积1256平方公里。总人口70万。
　　宿城区下辖14个乡镇、4个街道、1个省级经济开发区，区域面积854平方千米，人口82万。
　　宿迁中心城市夹在古黄河和大运河之间，面积65平方公里、人口56万，包括市中区、开发区、宿豫区（不含乡镇）、宿城新区（不
　　含乡镇）、湖滨新城
　　为了说明宿迁房地产市场的现状，我特意从宿迁房产网采集了宿迁中心城区楼盘数据，此数据不包括沭阳、泗阳和泗洪三个县级城市的项目数据。
　　下表数据来源于宿迁房产网
　　地区类别
　　待售项目 在售项目 尾盘 总计
　　市中区 5 23 15 43
　　开发区 10 13 9 32
　　宿豫区 12 24 6 42
　　宿城新区 1 14 6 21
　　湖滨新城 10 3 7 20
　　所有城区 38 77 43 158
　　从上表大家可以看出，宿迁中心城市待售、在售和尾盘项目总共158个，我从中随意挑几个项目资料和数据大家看看。
　　泰和祥府是由宿迁市经济开发区管委会主管，江苏嘉丰置业有限公司投资建设，项目总占地286亩，总建筑面积约35万㎡，是目前宿迁市经济开发区最具规模的大型综合社区，规划总户数为2848户，小区由稀缺多层、舒适小高层、观景高层共计62栋建筑组团而成。
　　占地面积：286亩
　　建筑面积：35万㎡
　　总户数： 2848
　　万晟?凤凰美地，地处马陵山脉占据幸福路黄金位置，一线商圈近在咫尺，宿迁一百、普玛特、市府东路商圈等购物娱乐配套一应俱全；马陵中学，机关幼儿园等优质教育资源分布其间。凤凰美地总建筑面积约150万㎡，计划分三期在3-5年内建设完成，其中正在建设中的一期位于马陵路以北、八一路以南、幸福路以东、凤凰路以西，占地约202亩，规划建设总建筑面积约45万㎡，一座百万幸福城邦、一个千年城市经典，凤凰美地厚载这座城市的源远流长！
　　占地面积：135134.2
　　建筑面积：552819.63
　　总户数： 3390
　　车位数量： 3109
　　春晓?金水湾”占地37300平方米，总建筑面积108000平方米。挺拔而现代的建筑外观，采用现代主义手法，点式高层与板式高层组合布置，犹如琴键般富有韵律感。小区内50%绿地率的景观通透开阔，与河畔自然风光相互辉映。根据当前最新的景观恢复学、生态安全理论，形成的多层次而有益业主健康的植物群落景观，为整个“春晓?金水湾”营造出一个宁静、灵动的空间生活。 “春晓?金水湾”的户型设计中，充分考虑现代人的需求，且以中小户型为主，最大程度的让每户均获得良好的朝向和美好视野为宗旨。小区内交通组织采用内外双环的人车分流系统，大型地下停车库不仅满足业主的停车要求，且有多条地下通道与住宅电梯厅相连，业主进出极为便捷，进而避免了噪音、尾气对业主的干扰。 随着“春晓?金水湾”真正水岸住宅的出现,将带给宿迁城市一番崭新的面貌，并极大提升宿迁人居住的品质与生活水平。
　　占地面积：37333
　　建筑面积：105020
　　总户数： 1012
　　车位数量： 839
　　车位出售：
　　车位出租：
　　开发周期：3
　　从以上数据可以看出，这158个项目的总户数如果取平均，那这个平均数至少有2000户，我们暂且估算每个项目2000户，那么158个项目的总户数就是158*2000=31.6万户。大家都知道，一个项目的开发周期一般3-5年，也就是说，这31.6万户不包括自房地产市场化改革以来已经开发完卖掉的房子，以及已经卖掉的土地（将来用于开发住宅地产）将要开发出来的房子，况且还有许多小产权房、单位集资房、公寓房等等。如果包括这些，整个宿迁中心城区，保守估计也有80万户以上已经建成的房子。
　　一个中心城区只有56万人口的城市，如何来消化这么庞大的供给，我不知道一些地方的领导干部和那些所谓的“经济学家”的脑袋是被驴踢了，还是喝酒喝多了，不想办法解决迫在眉睫的问题，还在挖空心思造城，无限放大问题，这不是有病吗？
　　上面我们只是从供给的角度谈了一下宿迁中心城区的房地产现状，现在我们再换个角度聊聊，如果读者有兴趣，可以上宿迁房产网看看，当前宿迁中心城区的商品房均价在4500元左右，而且面积还都比较大，二手房绝大多数价位在40万以上，我们取个中间价位50万。那么我上面表中所列的158个项目所包含的31.6万户总价值就是31.6万*50万=1580亿，也就是说，根据宿迁房产网提供的数据，整个宿迁中心城区3-5年开发的项目，按现有价格计算，大概就值1580亿元。如果加上下辖的三个县城的数据，怎么也有个3000亿吧。可全宿迁2011年全年的GDP才1300亿。用3000/1300=2.3，那这个比值就是2.3。
　　现在许多媒体都在报道所谓的翘尾行情，全国商品房销售环比、同比大增。我想这种行情下，这3000亿的房子5年怎么也卖完了吧。
　　我们再来看看全国，2011年，全年商品房销售额59119亿 ，如果这是均值，那5年全国销售额接近30万亿，2011年全国GDP47万亿，那么30/47=0.64。比值就是0.64。
　　如果说全国的房地产有泡沫，那么宿迁应该是这个泡沫的三倍。大家如果有点经济学知识，不妨想想，这样巨大的泡沫还能吹多久？这个泡沫吹得越大，将来我们需要付出的代价就越大。另外我认为宿迁的情况，绝不是个别情况，而是全国三四线城市的缩影。面对这种严重过剩的房地产现状，我觉的当前最紧迫的任务不是继续扩大供给，而是让已经建好的房子尽快住上人。
   
   
   
   
   
   
   http://m.lifang521.com/tag/84035/